Одним из самых громких судебных споров 2025 года стало так называемое «дело Долиной», которое существенно повлияло на рынок недвижимости в России и продемонстрировало слабую защищенность покупателей жилья на «вторичке». Данный случай стал настолько резонансным, что Госдума взялась за проработку механизмов защиты участников сделки купли-продажи жилой недвижимости.
В чем смысл «эффекта Долиной»?
«Схема Долиной» получила свое название «благодаря» ситуации, разворачивающейся вокруг эстрадной певицы Ларисы Долиной. В июне 2024 года Долина продала свою квартиру площадью 236 кв.м за 112 млн рублей предпринимательнице Полине Лурье, но уже в августе того же года певица сообщила, что стала жертвой мошенников, выдававших себя за сотрудников ФСБ и Росфинмониторинга. Долина не просто продала квартиру, но и передала вырученные за нее средства (а также дополнительно 68 млн рублей личных сбережений) мошенникам. Впоследствии некоторые участники преступной схемы были задержаны и приговорены к лишению свободы.
Певица потребовала в судебном порядке признать предварительный и основной договоры купли-продажи недействительными сделками и вернуть ей квартиру. Суды поддержали Долину, применив ст. 178 ГК РФ о недействительности сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения. В соответствии со ст. 167 ГК РФ, в этом случае каждая сторона должна была вернуть друг другу полученное по сделке: Лурье – квартиру, а Долина – деньги. Однако суды применили одностороннюю реституцию и решили, что артистка не обязана возвращать покупательнице 112 млн рублей. Данные средства, по их мнению, Лурье может взыскать со злоумышленников.
Впрочем, точка в споре еще не поставлена, поскольку в данном вопросе предстоит разобраться Верховному Суду РФ. Он либо оставит акты нижестоящих судов в силе, либо передаст дело на новое рассмотрение, либо самостоятельно вынесет решение. Участники спора могут прийти и к мировому соглашению:
По данным Forbes со ссылкой на Российскую гильдию риэлторов, во многом из-за этого громкого случая число дел, в которых продавцы пытались вернуть недвижимость, за год выросло на 15-20%. Иногда собственники недвижимости вступают со злоумышленниками в сговор, руководствуясь желанием «заработать» на «схеме Долиной»:
«Организаторы вступают в сговор с пожилыми продавцами жилья (или другими лицами из «тревожного списка»), создают видимость законной сделки, получают деньги от добросовестных покупателей, а затем – опираясь на ту самую «формулу отмены» – возвращают себе квартиры через суд. Деньги, разумеется, не возвращают никому».
Суды в большинстве случаев встают на сторону продавцов и аннулируют договоры купли-продажи. Причем покупателей не спасает ни нотариальное удостоверение сделки, ни предоставление продавцом справок от нарколога и психиатра, а также заключений об отсутствии медицинских противопоказаний для совершения имущественных сделок. В качестве примера можно привести дело 67-летней пенсионерки, добившейся возврата проданной квартиры, несмотря на доскональную документальную подготовку к заключению договора купли-продажи.
Как избежать оспаривания сделки?
В целях защиты участников сделок с недвижимостью от мошенников в Госдуму РФ был внесен законопроект № 1078594-8, предусматривающий введение периода «охлаждения». Продавец сможет получить деньги не раньше 7 дней с момента заключения договора, причем только на свой счет и только после государственной регистрации перехода права собственности на объект. Проект закрепляет и иные положения, в частности, о том, что если жилье является для продавца и членов его семьи единственным, он должен подтвердить, где будет жить после совершения сделки. Для этого придется предоставить нотариально удостоверенное согласие собственника иного помещения на проживание продавца и членов его семьи в данном помещении.
Одним из способов уменьшения риска может быть страхование ответственности и привлечение банков к сделкам:
«Не только договор купли-продажи, акт приемки-передачи, а, наверное, и какую-то страховку. Может, привлекать банки в качестве соучастников в таких сделках — они тоже все проверяют».
Эксперты издания «РБК» советуют, во-первых, включать в договор купли-продажи пункты, регулирующие ситуацию в случае вмешательства мошенников. Например, можно указать, что если продавца признают действовавшим под влиянием злоумышленников в момент заключения договора, квартира остается в залоге у покупателя, пока продавец не вернет деньги. Во-вторых, если сделка уже состоялась и продавец требует квартиру назад, можно просить суд оставить жилье у покупателя до тех пор, пока ему не вернут уплаченные средства.
Помимо стандартных действий вроде изучения документов продавца и проверки данных через Росреестр, эксперты издания Газета.ru рекомендуют обращать внимание на следующие «красные флаги»:
-
продавец не может четко объяснить, зачем продает квартиру;
-
продавец не планирует покупать другое жилье и не может объяснить, где собирается жить после сделки;
-
продавец готов сделать большую безосновательную скидку;
-
сделка проходит в обстановке секретности, родственники продавца не знают о продаже недвижимости;
-
продавец просит произвести расчет наличными.
Также снизить риски поможет оформление сделки через нотариуса, оплата через проверенный банк и отказ от использования наличности при расчете.
Однако следование всем советам не гарантирует стопроцентную защиту от мошенников, использующих «схему Долиной». Поэтому гражданам, желающим купить жилье не от застройщика, стоит проявлять крайнюю осмотрительность.