На Федеральном портале проектов нормативных правовых актов появился законопроект, разрешающий регистрироваться по месту пребывания в апартаментах. Проект разработан МВД совместно с другими ведомствами с подачи Конституционного Суда РФ, который ранее в своем Постановлении № 4-П от 3 февраля 2026 года указал, что невозможность регистрации в апартаментах ограничивает право на свободный выбор места пребывания и нарушает право частной собственности.
Что изменится?
В соответствии со ст. 5 Закона «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», регистрация по месту пребывания требуется в случае, если гражданин выехал за пределы своего места жительства и временно находится в другой части страны. Временная регистрация необходима, когда лицо отсутствует по месту своего жительства более 90 суток. О том, какая ответственность предусмотрена за нарушение правил регистрации, мы уже рассказывали в отдельной статье.
Согласно ст. 2 того же Закона, местом пребывания являются как жилые помещения, в которых гражданин живет временно, так и нежилые объекты (гостиницы, санатории, дома отдыха, кемпинги, исправительные колонии и прочие учреждения). К числу мест, в которых лицо может зарегистрироваться по месту пребывания, будут относиться и апартаменты – нежилые помещения, сходные по своим характеристикам с квартирами в многоквартирных домах, предназначенные для проживания граждан и не входящие в номерной фонд средств размещения.
Важно: постоянная регистрация в апартаментах по-прежнему невозможна. Помимо этого, появление возможности оформления временной «прописки» не переводит их в жилой фонд.Несмотря на внешнее сходство, апартаменты и квартиры имеют различный правовой статус. Как было сказано, апартаменты относятся к нежилым помещениям. На них не распространяются требования, которым должны соответствовать квартиры по части, например, естественного освещения, шумозащиты, концентрации вредных веществ, размещения инженерных систем, поэтому такие объекты обычно стоят дешевле жилья. Кроме того, застройщики в случае с апартаментами не обязаны обеспечить строительство социальной инфраструктуры – детских садов, школ, зон отдыха, поликлиник и т.д. Для апартаментов действует более высокая ставка по налогу на имущество – до 2 %, в то время как для квартир это значение не превышает 0,3 %.
Отсутствие всяких рамок приводит к тому, что рынок недвижимости заполонили «микроквартиры» и «микрокомнаты». Так, например, издание «Лента» обратило внимание на «микрокомнату» без окон в «Москва-Сити» площадью всего 8 кв. м, которую можно приобрести за 8 млн рублей. Продавец предлагает использовать такой объект для сдачи в аренду: в этом случае годовая прибыль может составить около 1,2 млн рублей.
В Москве с 2024 года действует мораторий на строительство апартаментов: правительственное Постановление Москвы от 23 июня 2024 года № 1672-ПП запрещает возведение однокомнатных квартир площадью менее 28 кв. м. Площадь же двухкомнатных квартир должна составлять как минимум 44 кв. м. При этом строительство уже начатых ранее объектов должно быть завершено. Как отмечает издание «КоммерсантЪ», ограничения привели к сокращению объема предложений в строящихся апарт-комплексах на 38%.
Последствия принятия закона
Временная регистрация в апартаментах уже разрешена Конституционным Судом РФ. В указанном выше Постановлении № 4-П говорится только о собственниках таких объектов, а также о членах их семей и близких родственниках. При этом заинтересованному лицу необходимо предоставить копии документов, подтверждающих строительство соответствующего здания как предназначенного для пребывания граждан, а также пригодность конкретного нежилого помещения именно для такого использования. Данные правила будут действовать до принятия соответствующего закона.
МВД подготовило проект Постановления, уточняющего порядок временной регистрации в апартаментах и список необходимых для этого документов. Исходя из содержания проекта, гражданину понадобится свидетельство о госрегистрации права на помещение или заявление лица, предоставляющего апартаменты. Что касается документов, подтверждающих строительство соответствующего здания как предназначенного для проживания граждан, а также пригодность конкретного помещения для такого использования, то какая-либо конкретика здесь отсутствует. Неясно, как МВД будет оценивать степень схожести апартаментов с квартирами.
Как было сказано ранее, изначально КС РФ разрешил регистрироваться в апартаментах собственникам, членам их семей и близким родственникам. Однако в проекте Постановления ничего не сказано о документах, подтверждающих родственную связь собственника апартаментов с другими лицами, обращающимися за временной регистрацией, поэтому можно предположить, что нововведения коснутся и арендаторов.
Эксперты издания «КоммерсантЪ» отмечают: разрешение временной регистрации в апартаментах сделает такие объекты более полноценными и удобными для жизни и расширит их «целевую аудиторию». Ожидается увеличение спроса на апартаменты примерно на 10%, основной объем недвижимости может быть распродан на 1-1,5 года, после чего приобрести данный объект можно будет только на вторичном рынке.
Итак, поправки, связанные с регистрацией в апартаментах создают дополнительную возможность использования апарт-отелей как многофункциональных и универсальных объектов коммерческой недвижимости. С другой стороны, практическая часть процедуры вызывает вопросы ввиду своей размытости. Скорее всего действующее регулирование будет дополняться и другими уточняющими нормами.